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祭祀公業土地也能換現金

記者呂郁青/台北報導

全台灣有數十萬個祭祀公業,因為祭祀公業所有權分散,土地處分不易,銀行不敢貸款,買家也怕簽約臨時出狀況,讓祭祀公業數千公頃土地都無法好好利用,現在透過信託契約,取得買賣雙方信任,可以順利拿土地換現金。

俗語說,有土斯有財,不過,祭祀公業的土地多已不是早年的「公田」,無法生產獲利,即使仍在耕種,收益也有限,台灣進入服務業的時代,寸土寸金,想要變更土地或是轉賣,問題多多導致土地閒置甚至荒廢。

祭祀公業是以祭祀祖先為目的,而設立的獨立財產,日據時期被視為習慣法人,所以以公業名義登記,但光復後依最高法院判例見解,不再承認可作為登記之權利主體。

依照最高法院39年台上字364號判例、祭祀公業土地清理要點第19條(93.08.20)、土地法第34條之1第5項,祭祀公業土地之處分比照民法公同共有之方式。共有的意思就是說處分、或是抵押貸款等,都要取得全部所有權人的同意,或是過半的決議,相當複雜。

所以,銀行在實務上都不敢對祭祀公業放款,害怕最後還款來源不確定,到底該向哪一個債權人討回,借款的用途也難以掌握;就連一般民眾,也害怕購買祭祀公業的土地,深怕約已簽好了,其中一名所有權人跳出來反對,變數過多。

但是最近彰化縣有一個案例透過信託順利解決問題,位於員林的祭祀公業所有權人(又名派下員)急需要資金,所以先將祭祀公業先過戶移轉到其中一個派下員的名下,作為該名派下員的資產,出面負責該筆資產,也透過該名派下員的名義借款以解燃眉之急,之後目的則是要尋求買主,處分該資產。

這樣做法,是由派下員承擔起該筆土地的抵押貸款,但尋求買主要一段時間,雖然未來若派下員付不起資金,也會損害到該名派下員的信用,但是祭祀公會其他派下員更擔心,萬一派下員將該筆土地不當使用,或時突然身故產生繼承問題,該名派下員的兒子突然不認帳怎麼辦?

雙方找上信託業,透過信託簽約確保雙方權利。當祭祀公業將土地過戶給這名派下員後,派下員再將土地信託,交由銀行托管,透過受託銀行的保管,該名派下員不能隨意處分或再度抵押借款,確保當初祭祀公業過戶的目的。

祭祀公業與該派下員也同時要求受託銀行協助尋求買主,不動產最後也順利出售,數千萬元資金也順利回流到祭祀公業的其他派下員手中,信託目的完成、解約。

據調查統計,全省光是未申報清理土地的祭祀公業就高達3萬8,720筆、面積6,272公頃,土地公告現值達2,689億元。

不動產信託可以解決祭祀公業多人共有土地的不信任,其他因為長年繼承所導致一筆土地多個所有權人,或是多位地主共建大樓等問題,也可以透過信託機制取得多方信任,讓土地處分更容易。

如果銀行只是託管,一般受託銀行託管的費用約為土地公告現值的千分之三、四,依託管年限每年收取,如果是要興建建築物,興建初期的土地融資,收取土地公告現值的千分之五到1%,接著建築融資則依照總造價款的千分之五收費,因為大樓興建平均只有一年半到兩年,因此土地融資與建築融資費用多只收取一次,而不按年收取。